ITBI em holdings familiares: entenda as complexidades e evite surpresas fiscais

Escrito por: Ingryd Morais

A criação de holdings familiares é uma prática cada vez mais comum para quem deseja planejar a sucessão patrimonial com eficiência e minimizar custos tributários. No entanto, a incidência do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) nas operações de integralização de imóveis em holdings levanta questões jurídicas complexas, que geram dúvidas recorrentes entre os contribuintes. 

Ainda que a Constituição Federal, em seu artigo 156, §2º, I, estabeleça imunidade a esse tributo em tais operações, a aplicação prática dessa regra muitas vezes se revela mais complexa do que o previsto.

A integralização de um imóvel consiste em transformar o bem de uma pessoa física em capital social de uma holding, o que pode ser realizado de duas formas: integralmente, com o imóvel representando 100% (cem por cento) do capital social; ou parcialmente, dividindo o valor entre integralização e reserva de capital da sociedade. 

A exemplo, se um imóvel tem o valor de R$100 mil, ele pode ser integralizado na totalidade ou em parte, como o caso de R$80 mil destinados ao capital social e R$20 mil à reserva de capital. 

Nesse contexto, surge uma dúvida crucial: sobre os R$20 mil que não foram destinados ao capital social, incide ou não o ITBI? A resposta do Supremo Tribunal Federal (STF) é afirmativa. No julgamento do Tema 796-STF, decidiu-se que a imunidade ao ITBI não se aplica à parte do imóvel que não é destinada à integralização do capital social.

Outro ponto que gera controvérsia é o valor pelo qual o imóvel deve ser integralizado: pelo valor de mercado ou pelo valor declarado no Imposto de Renda, que frequentemente é inferior ao valor de mercado?

A Lei Federal nº 9.249/1995 permite que o contribuinte escolha entre essas duas opções; contudo, os municípios têm frequentemente exigido o pagamento do ITBI sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado.  Essa prática, embora comum, é questionável, uma vez que a lei permite que o imóvel seja transferido pelo valor declarado, sem que haja incidência de ITBI sobre a diferença.

A discussão se estende ainda à questão da atividade preponderante da holding. De acordo com a Constituição, o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica para a realização de capital, exceto se a atividade principal da holding for a compra e venda, locação ou arrendamento desses imóveis. 

Em síntese, para os empreendedores que buscam a criação de holdings familiares, é crucial compreender as implicações tributárias dessas operações, principalmente, para assegurar que sua criação seja feita de forma vantajosa e em conformidade com a legislação, evitando-se surpresas fiscais indesejadas.